U javnosti se često može čuti tvrdnja da podstanar koji godinama živi u istom stanu na kraju može da postane njegov vlasnik. Međutim, pravnici upozoravaju da zakon jeste predvideo mogućnost sticanja prava svojine kroz takozvani institut održaja, ali da se on u praksi veoma retko može primeniti na odnos između stanodavca i zakupca.

Hipotetički, neko može više od deset godina živeti u iznajmljenom stanu, redovno plaćati račune, ulagati u održavanje i brinuti o nekretnini. Ipak, samo trajanje zakupa nije dovoljno da bi podstanar stekao vlasništvo nad stanom.

Kako je ranije objasnio advokat Lazar Borožan, Zakon o osnovama svojinsko-pravnih odnosa poznaje institut održaja, kojim se u određenim okolnostima može steći pravo svojine na nepokretnosti.

Kada održaj može da se primeni

Institut održaja podrazumeva da neko duži niz godina koristi određenu nepokretnost verujući da ona pripada njemu.

Međutim, upravo plaćanje kirije predstavlja jedan od najvažnijih dokaza da je zakupac znao da stan nije njegovo vlasništvo.

 - Samo plaćanje kirije pokazuje da ste bili svesni da stan pripada drugom licu. Da ste smatrali da je stan vaš, ne biste ni plaćali zakup. Zbog toga kod zakupa ne postoji element savesnosti koji je neophodan da bi se primenio institut održaja - objasnio je advokat Lazar Borožan.

Drugim rečima, održaj može da se primeni samo u situacijama kada je osoba s razlogom verovala da je nepokretnost njena i u tom uverenju je koristila dugi niz godina.

Dobar ugovor štiti obe strane

Stručnjaci ističu da čak i kada između stanodavca i podstanara postoji odličan odnos, sva prava i obaveze treba jasno definisati ugovorom.

Sam ugovor predstavlja dokaz da je zakupac znao da koristi tuđu nekretninu, čime se dodatno isključuje mogućnost pozivanja na održaj.

Ukoliko se stan izdaje na duži vremenski period, preporučuje se da ugovor sadrži posebnu izvršnu klauzulu i da bude overen kod javnog beležnika.

Kako je ranije objasnila konsultantkinja za nekretnine Katarina Lazarević, takva procedura jeste nešto složenija i skuplja, ali može da uštedi mnogo vremena, novca i problema ukoliko dođe do sudskog spora.

 - Na taj način stanodavac unapred reguliše šta će se dogoditi ukoliko zakupac po isteku ugovora odbije da napusti stan. Ako ugovor sadrži izvršnu klauzulu i overen je kod notara, izvršitelj može da sprovede iseljenje bez dodatnog sudskog postupka - navela je Lazarević.

Prijava podstanara nosi i poresku obavezu

Nakon zaključenja ugovora, stanodavac bi trebalo da prijavi zakupca Ministarstvu unutrašnjih poslova.

Takva prijava istovremeno znači i obavezu plaćanja poreza na prihod od izdavanja nepokretnosti, koji iznosi 20 odsto od ostvarene kirije.

Na primer, ukoliko mesečna kirija iznosi 300 evra, godišnji prihod od izdavanja je 3.600 evra, dok bi porez iznosio 720 evra godišnje.

Prema rečima Nenada Đorđevića iz Privredne komore Srbije, veliki broj stanova u Srbiji i dalje se izdaje bez prijavljenih podstanara.

 - Više od polovine stanova verovatno se izdaje bez prijavljenih zakupaca, iako je teško utvrditi tačan broj. Porezi se uglavnom uredno plaćaju kada su zakupci pravna lica ili kompanije - rekao je Đorđević.

Pravnici zaključuju da kvalitetno sastavljen ugovor ostaje najbolja zaštita i za vlasnika stana i za podstanara, jer jasno definiše prava i obaveze obe strane i smanjuje mogućnost budućih sporova.

Izvor: RTS