Iako se na prvi pogled čini da bi vlasnik sopstvene nekretnine mogao jednostavno da promeni bravu i time završi problem, stvari nisu tako jednostavne. Samovoljno izbacivanje stanara, iznošenje njegovih stvari ili pokušaj da se odlazak iznudi isključivanjem struje i vode može vlasniku da napravi dodatne pravne komplikacije.

Upravo zato jedan dokument može da napravi ogromnu razliku – ugovor o zakupu.

Od njegovog sadržaja zavisi ne samo kako će biti regulisano plaćanje kirije i računa, već i šta se dešava kada zakupac prestane da ispunjava svoje obaveze.

Neplaćanje kirije može da dovede do otkaza ugovora

Zakon o obligacionim odnosima predviđa mogućnost otkaza ugovora zbog neplaćanja zakupnine.

Prema članu 584 ovog zakona, zakupodavac može da otkaže ugovor ukoliko zakupac ne izmiri zakupninu ni u roku od 15 dana nakon što je pozvan da to učini.

Postoji, međutim, važan detalj: ukoliko zakupac dugovanu zakupninu plati pre nego što mu otkaz bude saopšten, ugovor ostaje na snazi.

Zbog toga vlasniku nije dovoljno da samo tvrdi da mu kirija nije plaćena. Ukoliko spor završi pred nadležnim organima, od velikog značaja mogu da budu ugovor, bankovni izvodi, priznanice, prepiska sa zakupcem, obračun dugovanja i dokaz da je stanaru upućen poziv da izmiri obaveze.

Otkaz ugovora ne znači automatsko izbacivanje iz stana

Jedna od najvažnijih stvari koju vlasnici često previde jeste razlika između prestanka zakupa i prinudnog iseljenja.

Čak i kada su ispunjeni uslovi da ugovor prestane, vlasnik ne dobija automatski pravo da sam fizički izbaci zakupca iz nekretnine.

Ako stanar nakon prestanka zakupa odbije da preda stan, problem može da se preseli pred sud, odnosno u izvršni postupak kada za to postoje zakonski uslovi i odgovarajuća izvršna isprava.

Zato pokušaj da se situacija „reši preko noći“ promenom brave može da bude veoma loša odluka.

Jedna klauzula može mnogo da promeni

Položaj vlasnika može biti znatno povoljniji ako je o zaštiti svojih prava razmišljao još pre nego što je podstanaru predao ključeve.

Posebno je značajan pravilno sastavljen ugovor koji, kada su za to ispunjeni zakonski uslovi, može imati svojstvo izvršne isprave i sadržati saglasnost za neposredno izvršenje.

U takvoj situaciji put do prinudnog izvršenja određenih obaveza može biti znatno jednostavniji nego kada vlasnik prvo mora da vodi parnicu kako bi dobio odgovarajuću sudsku odluku.

Međutim, obična overa potpisa kod javnog beležnika ne znači automatski da vlasnik u rukama ima izvršnu ispravu. Presudni su forma dokumenta, njegov sadržaj i način na koji su obaveze ugovornih strana definisane.

Zbog toga ugovor treba da bude mnogo više od papira na kojem piše samo mesečni iznos kirije.

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada propisuje da ugovor o zakupu stana, između ostalog, treba da sadrži podatke o nekretnini i ugovornim stranama, trajanje zakupa, iznos i rokove plaćanja zakupnine, način plaćanja troškova, međusobne obaveze i uslove za otkaz ugovora. Zakon takođe uređuje otkazni rok kod ugovora o zakupu stana.

Računi i kirija nisu isto

Poseban problem nastaje kada zakupac, osim kirije, iza sebe ostavi račune za struju, vodu, komunalne usluge ili druge troškove.

Tu je veoma važno šta je dogovoreno ugovorom i na koga pojedini računi glase.

Vlasnik bi zato trebalo da ima preciznu evidenciju dugovanja – koliko se duguje za zakupninu, koliko za račune, kada je koja obaveza dospela i ko je prema ugovoru bio dužan da je plati.

Čak ni odlazak podstanara iz stana sam po sebi ne briše ranije nastala potraživanja.

Najskuplja greška pravi se pre nego što problem uopšte nastane

Brojni sporovi između vlasnika i podstanara zapravo počinju mnogo pre prve neplaćene kirije – onda kada se stan izda bez dovoljno preciznog ugovora.

Dobro definisani rokovi plaćanja, obaveze u vezi sa računima, uslovi raskida, depozit, rok za predaju nekretnine i druga prava i obaveze mogu kasnije da budu ključni.

Korisno je napraviti i zapisnik prilikom predaje stana, popisati nameštaj i uređaje, fotografisati stanje nekretnine i čuvati evidenciju o svim uplatama.

Jer kada problem već nastane, jedna naizgled bezazlena rečenica koja nedostaje u ugovoru može da znači ogromnu razliku između relativno jasnog pravnog postupka i dugotrajnog spora.

Vlasnik, dakle, nije bez zaštite kada podstanar prestane da plaća. Ali činjenica da je neko vlasnik stana ne znači da može da preskoči zakonsku proceduru i sam sprovede prinudno iseljenje.

Upravo zato dobro sastavljen ugovor može da bude jedna od najvažnijih zaštita koju stanodavac ima.