Ove nekretnine prodaju po celoj Srbiji, a ako je kupite možete da ostanete bez nje preko noći!

Ivana Mišić

Ilustracija, Foto: Ivana Mišić

Mnoge agencije za nekretnine izbegavaju da prodaju stanove u procesu legalizacije iako mnogi javni beležnici overavaju ovakve kupoprodajne ugovore uz napomenu. S druge strane, savet advokata je da se nikada ne ulazi u nekretninu koja nema "čiste" papire.

Satelitski snimci su otkrili milione nelegalno izgrađenih objekata (kuća, vikendica, trafika, poslovnih objekata), koji su "mrtav kapital", jer na njih ne može da se podigne hipoteka, niti da se koriste za startap biznis. Pošto ovi stanovi i kuće zvanično ne postoje, njihova cena je niska i kupci nekretnine sa plićim džepom se lako zainteresuju za njih.

Na osnovu ranije važećih zakona, u Republici Srbiji je podneto 812.991 zahteva za legalizaciju, a doneto je 151.000 pozitivnih rešenja o legalizaciji. U Ministarstvu građevine kažu da je, od kada je stupio na snagu Zakon o ozakonjenju objekata, popisano 1.630.658 nelegalno građenih objekata i doneto 179.291 rešenje o ozakonjenju. To znači da i dalje više od dva miliona objekata nije legalizovano (tačnije 2.113.358) a ukupno je doneto 330.291 rešenje o legalizaciji.

Ipak, svi ovi objekti se nalaze na tržištu i nude se kupcima. Često se među oglasima za stanove i kuće mogu naći i nekretnine stare više od 40 godina koje nisu uknjižene i ne postoje u katastru. Ovakve nekretnine su jeftinije od uknjiženih, pa se mnogi i dalje odlučuju za ovako rizičan potez.

- Mi izbegavamo da nudimo kupcima stanove koji nisu legalizovani ili su u procesu. Tako štitimo interes kupca. Dok se ne iskristališe situacija i dok država ne zauzme jasan stav, naši kupci će kod nas moći da kupe samo proverene objekte - kažu u jednoj agenciji.

Naime, prema Zakonu o prometu nekretnina javni beležnici mogu da overe kupoprodajni ugovor o nekretnini koja je u procesu legalizacije, uz napomenu da je proces u toku. Međutim, svaka gradnja bez dozvole je i krivično delo i nije sigurno kako će se završiti ishod legalizacije izvesne nekretnine.

Međutim, neuknjižene nekretnine se mogu prodavati i kupovati pod određenim uslovima. Prvi uslov je da se utvrdi ko vodi postupak legalizacije: investitor, skupština stanara ili sam vlasnik nekretnine. Ove informacije se mogu dobiti u Zavodu za urbanizam i ukoliko je zahtev predat, treba preći na sledeći uslov - u kojoj je fazi legalizacija i da li je podneta sva neophodna dokumentacija (jer su to dodatni troškovi)? Tu se može doznati i zašto nije do sada nekretnina uknjižena i da li je uopšte dozvoljena gradnja na toj lokaciji.

Ko se odluči da kupi nekretninu koja je u fazi legalizacije mora da nabavi i dokument koji je dokaz vanknjižnog vlasništva. Kod nelegalnih kuća važno je videti i dokument čije je zemljište na kojoj se nekretnina nalazi.

Dakle, kupovina nelegalnih nekretnina donosi mnogo rizika, a najveći je da objekat nikada ne bude legalizovan i, na kraju, srušen. Zbog toga mnogi kupci potpisuju predugovore sa prodavcima kojima se ostavlja obaveza da ozakone nekretninu o svom trošku ili se umanji cena objekta za taj iznos. U svakom slučaju, treba angažovati stručno lice koje će dobro uraditi pravni deo. Nelegalne nekretnine su nekada i upola jeftinije od legalnih, pa uz dobrog advokata i ispravnu dokumentaciju posle ozakonjenja objekat može da se proda i vlasnik zaradi.

Pošto kupac, pravno gledano, nije vlasnik sve dok ne dobije papir o upisu nekretnine u katastar, većina i dalje, uprkos nižoj ceni, kupuje legalne objekte.

- Cene nekretnina, recimo, u Beogradu variraju po opštinama i kvadrat može da se nađe od 650 do 2.500 evra. Toliko velika može da bude razlika u kvadratu koji se nalazi u Borči i najnovijim blokovima na Novom Beogradu. - kaže u agenciji.

U beogradskim agencijama za promet nekretnina naglašavaju da mladi bračni parovi uglavnom traže novogradnju sa garažom, porodice blizinu škole, a stariji kupci češće traže starogradnju. Oni insistiraju i da znaju ko je bio investitor i traže nekretnine dobro poznatih preduzeća za koje veruju da su kvalitetno gradili. Oni traže podrume, pitaju za uzemljenje i razmišljaju o eventualnom zemljotresu.